Cum poate asociația să recupereze datoria de la proprietarii succesivi ai apartamentului?
Se prezintă următoarea situație complicată:
Locatarii unui bloc au efectuat o lucrare de racordare la canalizare, dar nu au finalizat procesul cu actele necesare. Au trecut 5 ani de atunci, iar compania de apă a emis o amendă pe numele dezvoltatorului (deoarece contractul pentru serviciul de apă al blocului era încă pe numele acestuia) pentru perioada de consum 2022-2025. Amenda reprezintă componenta de canalizare neplătită în decursul acestor ani.
Locatarii au fost informați și 90% dintre ei și-au asumat plata facturii, hotărând să o împartă proporțional cu consumul fiecărui apartament din acea perioadă. Asociația a fost înființată în anul 2025, astfel încât deciziile pentru lucrarea de canalizare nu au fost luate de asociație, ci la nivelul locuitorilor prin decizie comună în acel an.
Toți locatarii au plătit, cu excepția unuia, iar partea lui a fost acoperită din fonduri proprii prin decizia comitetului asociației, urmând să fie recuperată prin factura emisă apartamentului respectiv (deci prin asociație).
Cazul acelui apartament este următorul: Perioada în care s-a înregistrat consumul este cuprinsă între doi proprietari, care nu au fost informați despre situație și nu au locuit activ acolo (apartamentul fiind dat în chirie), deoarece acordul pentru lucrare a fost obținut pe vremea primului proprietar, adică un al treilea individ.
Cel mai vechi proprietar al apartamentului l-a vândut în 2020 prin agenție imobiliară, nu a comunicat situația următorului proprietar și a declarat că apartamentul nu are datorii (chiar nu avea la acel moment), iar perioada pentru care s-a emis factura nu acoperă deloc perioada în care el era încă proprietar. La fel a procedat și cel de-al doilea proprietar în 2024.
Cei doi proprietari recenți (cei care intră în perioada facturată) au fost informați despre situație și s-a discutat posibilitatea de a împărți consumul pe fiecare parte (fiecare să-și plătească partea de consum din anii în care a fost proprietar). Întrucât nu s-a ajuns la un acord concret, asociația, prin decizia comitetului, a decis să adauge suma în factura apartamentului (deci va fi responsabilitatea actualului proprietar să plătească datoria apartamentului respectiv
Răspuns:
În situația descrisă, avem o problemă complexă care implică mai mulți actori și o serie de decizii care au fost luate de-a lungul timpului. Voi încerca să explic pașii pe care îi poate urma asociația de proprietari pentru a-și recupera suma datorată și să analizez opțiunile legale disponibile.
În primul rând, este important de înțeles că, potrivit legislației românești, asociația de proprietari are obligația de a administra și gestiona bunurile comune ale blocului, inclusiv serviciile de utilități, conform Legii nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor. Această lege prevede că asociația de proprietari poate să colecteze sumele datorate de la proprietari pentru cheltuielile comune.
În cazul de față, problema principală este că amenda pentru componenta de canalizare neplătită a fost emisă pe numele dezvoltatorului, dar asociația de proprietari a decis să împartă costurile între locatari. Această decizie a fost acceptată de majoritatea proprietarilor, cu excepția unuia, care refuză să plătească întreaga sumă și dorește să achite doar partea corespunzătoare perioadei în care a fost proprietar.
-
Analiza obligațiilor legale ale proprietarilor: Conform art. 50 din Legea nr. 196/2018, fiecare proprietar este responsabil pentru plata cheltuielilor comune proporțional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună. În acest caz, actualul proprietar are obligația de a plăti cheltuielile comune aferente perioadei în care a fost proprietar, dar nu și pentru perioadele anterioare.
-
Negocierea amiabilă: Înainte de a lua măsuri legale, asociația ar trebui să încerce să rezolve amiabil situația cu actualul proprietar. O soluție ar putea fi împărțirea echitabilă a sumei datorate între proprietarii care au deținut apartamentul în perioada respectivă, pe baza consumului și a perioadei de deținere.
-
Acțiunea în instanță: Dacă negocierea amiabilă nu dă rezultate, asociația poate intenta o acțiune în instanță împotriva actualului proprietar pentru recuperarea sumei datorate. Conform Codului civil, proprietarul actual este responsabil pentru datoriile asociate apartamentului său, dar poate să-și recupereze ulterior partea de la foștii proprietari, dacă este cazul.
-
Evaluarea costurilor și beneficiilor: Înainte de a iniția o acțiune în instanță, asociația ar trebui să evalueze costurile și beneficiile unei astfel de acțiuni. Cheltuielile de judecată, timpul și resursele necesare ar putea depăși suma de 10.000 lei, ceea ce ar putea face ca efortul să nu fie justificat din punct de vedere financiar.
-
Greșelile asociației: Una dintre greșelile asociației a fost lipsa unei documentații clare și a unei comunicări eficiente cu toți proprietarii implicați, încă de la începutul lucrărilor de canalizare. De asemenea, ar fi fost utilă o verificare periodică a plăților pentru a evita acumularea unei astfel de datorii.
În concluzie, asociația de proprietari are câteva opțiuni legale pentru a-și recupera suma datorată, dar trebuie să cântărească cu atenție costurile și beneficiile fiecărei acțiuni. O soluție amiabilă ar fi de preferat, dar dacă aceasta nu este posibilă, o acțiune în instanță poate fi justificată, având în vedere că actualul proprietar este responsabil pentru datoriile apartamentului său, conform legii.
Cu stimă,
Comentarii
Nu exista comentarii inca. Fii primul care comenteaza.
Specialisti recomandati
Cine te poate ajuta cu aceasta problema
Pe baza analizei intrebarii tale, am identificat urmatorii specialisti relevanti.
Avocati - Drept civil (5)
Ai nevoie de un sfat juridic acum?
Adauga gratuit o intrebare si primesti raspunsuri informative, apoi poti contacta specialisti potriviti pentru cazul tau.
Esti specialist si vrei mai multi clienti?
Daca esti avocat, notar, executor judecatoresc, consilier juridic sau mediator, creeaza-ti profilul si primeste cereri directe de la utilizatori.